Ипотека на новостройку. Самые важные моменты.

Как оформить ипотеку на новостройку?

Кредит на покупку жилья имеет свои особенности. Гораздо проще оформляется ипотека на новостройку, но и здесь есть нюансы. Заемщик может быть заинтересован в покупке готовой квартиры, жилья без отделки или на стадии строительства по договору долевого участия (ДДУ).

Прежде, чем решиться на ипотеку надо реально оценить силы, попробовать отложить предполагаемую сумму платежа, и накопить сумму первого взноса, который составляет не менее 10%. В новостройках жилье дешевле, поэтому можно существенно сэкономить и на первом взносе, и на последующих выплатах. А если взять жилье на этапе строительства, то цена упадет еще процентов на десять. Главное, выбрать надежную строительную компанию, которая не будет затягивать сроки строительства. Надежнее всего аккредитованные в банках компании. Оценить качество квартир и выполнение обязательств перед дольщиками помогут отзывы в интернете.

Особенности оформления ипотеки

Прежде, чем оформить ипотечное кредитование, стоит выбрать застройщика. Компания должна иметь аккредитацию в банке, который максимально подходит вам по условиям. Квартира заранее бронируется путем оформления предварительного договора. В нем указывается:

• метраж квартиры;
• этаж;
• адрес дома, в котором расположено жилье.

В договоре могут быть прописаны дополнительные условия, например, о сумме задатка, сроке выкупа и т.д. Договор подписывается в офисе застройщика. Задаток и договор оформляются строго по паспортным данным, сумма аванса обычно не превышает 1-10% от полной стоимости квартиры. Если покупки не произошло по вине клиента, то задаток не возвращается.

Только после прохождения всех формальностей со строительной компанией можно приступать к оформлению кредита. Следует отметить, что с предварительным договором в банке, где аккредитован застройщик, получить ипотеку гораздо проще. Если у заемщика нет текущих просрочек, то кредит ему практически гарантирован.

В банке понадобится заполнить анкету, предоставить справку о доходах 2-НДФЛ с места своей работы и работы созаемщиков, если они есть. Залогом по ипотечному кредитованию может выступать квартира в новостройке от застройщика, уже имеющийся объект, причем, не обязательно квартира. Главное для банка, чтобы объект был ликвидным. Оценка проводится самим банком, и реальная стоимость может быть существенно занижена с учетом возможной необходимости срочной реализации объекта. Если в качестве залога предоставляется другой объект недвижимого имущества, то при подаче заявки на ипотеку следует представить документы, подтверждающие право собственности.

Рассматривается подобная заявка до пяти рабочих дней. В случае одобрения ипотеки заемщик подписывает договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с банком. Деньги банк перечисляет на счет строительной компании, как правило, в течение 14 дней.

Кому может быть предоставлена ипотека

Банк предъявляет особые требования и к заемщику, и к строительной компании. Аккредитация компаний происходит с учетом их стабильности, надежности. Основой для доверительного сотрудничества является ФЗ 214.

Для граждан требования банка направлены на оценку платежеспособности. В большинстве кредитных учреждений требования к возрасту заемщика: не менее 21 года и не более 65 лет на момент окончания ипотеки. Место работы должно быть постоянным. Заемщик должен проработать на нем не менее полугода. В крупных городах требования к прописки лояльны, банки требуют подтверждение российского гражданства и прописки в любом регионе РФ, а для оформления ипотечного кредита в небольших городах прописка должна быть местной.

Московские банки требуют подтверждения дохода в сумме около 80000 рублей, в регионах эта сумма примерно в 4 раза ниже. Сумма месячного платежа по ипотеке не может превышать 40% дохода гражданина. В качестве одного из основных критериев является оценка кредитной истории. Если она отрицательная, то банк может отказать в кредите. Ипотека на недостроенное жилье предоставляется, но следует быть готовым к требованию банка предоставить поручителей.

Особые условия, дополнительные расходы

При оформлении квартиры в ипотеку в новостройке могут возникнуть неожиданные расходы. Ипотека оформляется под низкий процент, поэтому банки часто требуют комиссию за выдачу кредита примерно 1%. Также банк вправе потребовать страховку, в ее отсутствии решение о выдаче кредита может быть отрицательным. Обычно страховка оформляется на случай пожара, гибели или ущерба имуществу или смерти плательщика. Такая услуга будет стоить 1-2% от стоимости всего кредита.
Регистрация договора купли-продажи, услуги риэлтора и государственная пошлина за регистрацию прав также обходятся в 1-2%.

Ипотека на строящееся жилье: особенности

Классическая ипотека отличается от кредита на квартиру в только строящемся доме. Так как заемщик не может предоставить для кредита адекватного залога, то оформляется дополнительный договор с банком на переуступку прав требования на квартиру с застройщика на основании ДДУ. Если заемщик перестанет платить по кредиту, то в итоге квартира будет переоформлена на банк.

Если застройщик в банке не аккредитован, то в банк при оформлении заявки придется предоставлять учредительные документы стройкомпании, разрешения на строительство, документы о праве собственности на застраиваемый участок. Поэтому выбор неаккредитованного застройщика не только опасен с точки зрения возможности отказа в предоставлении кредита, но и в плане увеличения срока рассмотрения заявки, так как банку придется проверять еще и данные застройщика.

Покупка новостройки в ипотеку может проходить у аккредитованного застройщика, но по неаккредитованному объекту, поэтому уточните в банке и у застройщика, есть ли партнерские отношения между ними именно по выбранному вами объекту.

При оформлении ДДУ клиент защищен ФЗ 214, который регулирует проблемы с задержкой сроков строительства. Если сроки затянутся, то застройщик будет должен выплатить неустойку, и даже может (по суду) покрыть ипотечные проценты за период задержки. При завершении строительства дома, покупатель регистрирует права собственности на квартиру, и передает ее в залог банку.