Переуступка права на квартиру в новостройке

переуступка права новостройки

Переуступка права собственности

Смена собственников квартир происходит после совершения сделок по купле-продажи и дарению. Многочисленная практика совершения таких сделок обычно не вызывает сложностей или при их возникновении все улаживается с помощью опытных юристов.

Переуступка права в новостройках

Переуступка права совершается, когда идет речь о новостройках. Осуществляют ее обычно, когда идет один из последних этапов строительства, и дом уже готовят к сдаче. Переуступка права на квартиру в новостройке происходит следующим образом. Допустим, имеются желающие купить квартиру в еще недостроенном окончательно доме. Когда идет последний этап строительства, свободных квартир уже практически не остается, или остаются те, которые не устраивают будущего покупателя. Зато имеются инвесторы, которые вложили свои деньги в этот проект на более ранних стадиях, например, рытья котлована. Приобрести квартиру можно теперь только у них, но обычные сделки типа купли-продажи не подходят, поскольку самого объекта в законченном виде еще не существует.

Пока дом не построен и не сдан принимающей комиссии, дольщики, уже ранее вложившиеся в строительство, не имеют таких документов, которые подтверждали бы, что они являются собственниками. У них имеется договор участия в долевом строительстве, сокращенно ДДУ.

Его наличие в дальнейшем будет являться основанием для оформления необходимых документов и регистрации в Госреестре, когда объект станет окончательно достроенным и будет принят комиссией. Передача указанного права некоторому другому физическому лицу – покупателю и будет являться переуступкой. Происходит покупка не самой квартиры, которой еще не существует, а только права передачи квартиры в собственность, когда она будет достроена и сдана.

Переуступка права новостройки основывается на соблюдении требований закона, называемого «Об участии в долевом строительстве». Там нет указаний о том, что необходимо получить согласие застройщика на совершаемую сделку. Но придется все же это сделать, поскольку соответствующие пункты обычно внесены именно застройщиками в ДДУ.

Продавцу надо поставить в известность застройщика о том, что предстоит такая сделка. Уведомление лучше делать письменно. Обычно застройщики дают свое согласие.
Если продавец в период покупки состоял в браке, то при продаже потребуется согласие его второй половины на совершаемую сделку. Это согласие надо заверить у нотариуса. В случае, если квартира приобреталась супругами вместе, то необходимо их личное присутствие.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке означает фактически замену продавца на покупателя в имеющемся ДДУ. Чтобы исключить возможные риски следует, пользуясь возникшими у него правами, произвести проверку застройщика, попросить продавца показать его документы о выплатах. Следует убедиться в выполнении взятых им на себя обязательств.

К договору прилагаются необходимые в таких случаях документы. Завершение оформления производится до того, как произойдет окончательная сдача, закончившаяся подписанием акта.

Используя договора переуступки, совершается порядка 25% всех сделок совершенных с недвижимыми объектами. Они являются безопасными. Такие сделки не препятствуют совершать банки, когда квартира приобретается по ипотеке. Риски в большей степени связаны с долевым строительством, как таковым, поскольку, даже, если дом построен, нет уверенности, что он будет благополучно принят комиссией. Именно поэтому покупателю перед началом совершения сделки, следует тщательно проверять не только продавца, но также и застройщика.

Договор может заключаться не только с лицом, первым заплатившим за покупку квартиры на любом этапе, но и с любым лицом, которое совершило приобретение этого объекта по переуступке прав. Эта цепь сделок может быть сколь угодно длинной.

Налоги

Налоговый кодекс однозначно трактует, что налогом облагается любой доход. Передача квартиры другому владельцу по договору переуступки подходит под требование. На полученный доход платится налог. По факту налог надо платить лишь с разностью между ценой покупки в свое время у строительной компании и ценой, по которой произошла переуступка. К примеру, если квартира, приобретенная за 2 млн, была потом продана за 2 млн 500 тысяч рублей, то налог составит 13% от 500 тысяч, т.е. 65 тысяч рублей.

В случае совпадения этих цен при нулевом налоге подавать налоговую декларацию все равно надо, чтобы избежать последующих санкций и штрафов.

Причины, почему продают квартиры по переуступке

Цена покупки квартиры на ранней стадии, например, рытья котлована, и на последней, когда виден силуэт дома, и осталось только провести к нему коммуникации, весьма отличаются друг от друга. Не все дольщики собираются в дальнейшем жить в этих квартирах. Довольно большой процент дольщиков изначально планируют получить доход от разницы при покупке и продаже. Оформление жилья в собственность, помимо дополнительных затрат, может занимать довольное длительное время, в течении которого деньги «простаивают», не принося прибыли.

У них имеются свои риски:

  • Может попасться недобросовестный застройщик.
  • Застройщик может разориться, и строительство будет заморожено.
  • Могут случиться форс-мажорные обстоятельства.
  • Будущий продавец за время строительства может инициировать процедуру банкротства и тогда его имущество будет продано с торгов и вырученный доход распределен финансовым управляющим между должниками.
  • Покупатель может передумать в последний момент, и пока найдется новый желающий, дом окажется уже сданным.

Получение большого дохода возможно на поздних стадиях строительства, но до того, как строящийся объект будет сдан, подписан акт приема-передачи и оформлены документы о наступлении прав собственности. Кстати, за оформление этих документов у нотариуса также придется заплатить немалую сумму.

Продавать по праву переуступки имеет смысл в этот промежуток времени, поэтому на поздних этапах начинают появляться объявления о продаже.

Причины покупки

Главная выгода покупки жилья по переуступке – это цена. Инвесторы, рискующие деньгами, вкладывая их на ранней стадии, как правило, не торопятся заниматься оформлением своей недвижимости в собственность, несмотря на то, что цена их сразу возрастает. По этой причине практика купить новостройку по переуступке достаточно распространена.

Риски

Главный риск для продавца и для покупателя, желающего купить квартиру по переуступке – признание договора недействительным. Наступить такое неприятное событие может по различным причинам. Защитой является соблюдение всех правил, чтобы не рисковать ради небольшой выгоды, нарушая их. В частности, необходимо указывать истинную цену. Иначе, если произойдет возникновение споров, вернуть свои деньги полностью может не получиться.

Вторая причина – применение «двойных» продаж, т.е. продажа квартиры сразу нескольким лицам. Избежать такой «двойной» продажи поможет соблюдение одного из главных условий переуступки – заключать сделку строго по ДДУ, который зарегистрирован застройщиком в Росреестре.

При совершении сделки надо тщательно проверять правильное оформление изначальных документов, которые будут переданы лицу, приобретающему квартиру:

  • Оригинал ДДУ, обязательно зарегистрированный в Росреестре.
  • Все имеющиеся договора переуступки, которые были совершены, если таковые имеются.
  • Все платежные документы, передаваемые покупателю.

Оплата

Может производиться, как полностью, так и, например, по варианту с рассрочкой. Зависит от согласования с застройщиком. Бремя выплаты задолженности переходит к покупателю.
Нюансом является наличие задолженности, являющейся просроченной. Тогда надо посоветоваться с застройщиком о вариантах ее выплаты. С наличием просроченной задолженности надо быть поосторожнее. Строительная компания имеет возможность отсудить такую квартиру. Переход долга оформляется также специальным договором.

Договор предварительной купли-продажи

Если вышли сроки заключения договора переуступки, то можно составить другой договор – предварительной купле-продажи. Заключаться он может, когда дом сдан, но документы еще оформляются. Этот период времени может длиться долго. Когда документы будут получены, можно заключать обычный договор.

Окончательное оформление

Необходимо наличие определенных документов, в частности, согласие на произведение сделки супругов, поскольку недвижимость, приобретенная в браке, должна считаться совместно нажитом имуществом. Наличие всех необходимых документов поможет обезопасить сделку и не дать повода в дальнейшем ее оспаривать.
ДДУ должен быть правильно зарегистрирован, иначе доказать его правомерность затруднительно. Решившись на приобретение жилья таким способом, следует изучить содержимое договора. Достоверно известными должны быть характеристики квартиры и ее настоящая стоимость.

Даже в том случае, когда дом принят комиссией, могут появиться проблемы, как при наличия ДДУ, так и договора переуступки. Процесс новостройки проходит много этапов. В них участвуют многие заинтересованные лица и организации. Когда имеется так много участников, то практически невозможно отсутствие разногласий по поводу взаимных расчетов, задолженностей, которые могут быть решены в судебном порядке. Оформление собственности станет возможным только, когда участники придут к общему согласию.

Следует обязательно убедиться, что договор ДДУ зарегистрирован в государственных органах, иначе есть риск приобрести квартиру, уже имеющую владельцев.

Если вам предлагают квартиру за небольшие деньги, это должно насторожить. Вполне возможно, что грядет предстоящее банкротство застройщика. Когда договор переуступки уже будет заключен, то даже если дольщик был информирован о состоянии дел, все равно, претензии предъявить можно будет только застройщику. А судиться со специалистами своего дела весьма проблематично.

Поэтому не стоит лениться и бояться потратить время, чтобы перед сделкой получше узнать о финансовом состоянии дел застройщика. Неплохим вариантом будет внесение в договор пункта об ответственности, которую несет продавец перед покупателем.

Срок регистрации сделки занимает несколько дней. Перед тем, как поставить свою подпись, покупателю необходимо поинтересоваться, насколько велика вероятность выполнения застройщиком своих обязательств в установленные сроки. Чтобы в дальнейшем избежать неприятностей, составлять договор имеет смысл, привлекая к этому процессу юристов, желательно уже имеющих опыт в подобных делах. Эти расходы являются разумными и оправданными.

0 комментариев

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Актуальная база новостроек Москвы и Московской области: квартиры от застройщиков, поиск недвижимости на карте, недорогие квартиры, рейтинг новостроек

Отправка

© New Estate.Moscow 2016-2017

info@newestate.moscow

Terms and conditions

Log in with your credentials

Forgot your details?